OÙ SE LOGER, OÙ INVESTIR À BALI ?
Il est évident que votre “programme” d’expatriation va guider le choix de votre point de chute. Retraité, entrepreneur, employé, avec ou sans enfant (scolarité), n’oubliez pas que les déplacements ici se calculent en temps et pas en kilomètres. Il y a souvent d’interminables bouchons (macet).
Bali est une île pleine de richesses d’une superficie de 5 780 km2. Elle se compose principalement de rizières, de vallées arborées, de jungles mais aussi de magnifiques lacs et 4 volcans. C’est un endroit magnifique à explorer du Nord au Sud et de l’Est à l’Ouest où vous trouverez toutes sortes de plages allant du sable blanc et eaux turquoises aux falaises abruptes et plages de sable noir. Mais ce qui fait avant tout le charme particulier de Bali ce sont ses habitants à la culture ancestrale.
Pour commencer il faut savoir qu’environ 80% de l’activité touristique de Bali ainsi que les expatriés se concentrent dans le Sud de l’île. Principalement autour des villes de Seminyak, Kerobokan, Canggu et SANUR où non loin de l’aéroport international vous trouverez à la fois des plages (réputées pour leurs magnifiques couchers de soleil), les meilleurs restaurants et beach clubs de l’île, les plus belles boutiques, une vie nocturne animée mais aussi toutes les activités nécessaires pour profiter d’un séjour familial.
L’endroit que vous choisirez pour investir dépendra avant tout de vos objectifS
- SOUHAITEZ-VOUS VOUS INSTALLER ?
- AVEZ-VOUS DES ENFANTS ?
- PRIVILÉGIEZ- VOUS LA NATURE ET LE CALME OU PLUTÔT LA PROXIMITÉ DE TOUS COMMERCES ET LIEUX D'ACTIVITÉ
La situation géographique de cette région est également un point de départ stratégique pour toute excursion sur Bali sans oublier que c’est un de secteurs les plus ensoleillés de l’île. Tous ces atouts en font de loin le meilleur endroit pour un investissement immobilier.
SE LOGER
Pour se loger à BALI on peut évidement louer un bien sur du court terme semaine, mois, année (le prix en sera élevé). On peut également “investir” suivant ses moyens sur du plus long terme sachant que l’on devra payer d’avance et que l’on ne sera jamais définitivement propriétaire.
VOICI LES RÈGLES DE L’IMMOBILIER (SOURCE BALI IMMOBILIER).
LA LOI
La loi agraire Indonésienne est très différente des lois qui s’appliquent dans les pays occidentaux. Il est cependant possible d’investir en toute sécurité en respectant rigoureusement les procédures. Pour se faire certains notaires spécialisés présents notamment à Bali vous seront indispensables.
Concernant la terre certifiée en opposition avec la terre non-inscrite au registre national, il existe 3 catégories de droit en vertu de la loi :
1- Hak Milik (droit de propriété)
2- Hak Pakai (droit d’usage)
3- Hak Guna Bangunan (droit de construire)
A LA MAISON
LE PERSONNEL
Certains kitas (Kitas Retraite par ex) exigent d’avoir du personnel de maison : pembantu (femme de ménage) supir (chauffeur), jaga (gardien) et tukang kebun (jardinier) ou encore Nanie pour s’occuper de vos enfants. Certains peuvent être déjà en place lors de votre arrivée dans votre maison.
Il existe un salaire minimum édicté dans chaque région.
Un jour de congé par semaine minimum, et 2 semaines de congés au moment des fêtes de Lebaran à la fin du ramadan ou Galungan pour les Balinais.
De nombreuses familles remboursent les frais médicaux jusqu’à un mois de salaire par an sur présentation de facture. Il existe en Indonésie une couverture sociale à laquelle votre employé peut adhérer: BPGS. Le montant de la cotisation mensuelle varie selon la couverture : de 25 500 Rp à 100 000 Rp.
Se poser les bonnes questions facilite l’embauche : niveau d’anglais, horaires de travail, salaire, logement sur place, remboursement des frais médicaux, fourniture des repas, période d’essai, bilan de santé préalable… Lors de l’embauche : signez un contrat papier avec l’employé et remettez lui un exemplaire, chaque document devra être muni d’un timbre fiscal Meterai 6 000 Rp sur lequel chaque partie doit signer. Demandez une photocopie de la carte d’identité KTP et conservez-la.
Le salaire est à payer à la fin du mois : faites une quittance, à signer et conservez une copie. On trouve des livrets dans tous les commerces. Vous serez confrontés à des demandes de prêt, c’est à vous de voir si vous souhaitez accepter. Attention à ne pas sur-endetter le personnel.
Il est possible de faire une période d’essai de 3 mois, chaque partie peut y mettre fin. La loi indonésienne stipule que les employés ont droit à 1 mois de salaire en bonus pour les fêtes du Ramadan ou alors à Noël s’ils sont catholiques. ou bien Galungan pour les balinais. Si l’employé ne travaille pas depuis un an, le bonus se calcule au prorata.
INVESTIR
LES 4 MOYENS GÉNÉRALEMENT UTILISÉS PAR LES ÉTRANGERS POUR ACCÉDER À LA PROPRIÉTÉ EN INDONÉSIE :
I – Le Leasehold (Location longue durée avec extensions)
Il s’agit d’un contrat de location de 25 ans maximum négocié auprès d’un citoyen ou d’une société indonésienne qui est signé devant notaire avec la possibilité de renouveler. La durée de prolongation est négociée au cas par cas et peut le cas échéant être entendue et payée dès le départ par tranches de 25 années supplémentaires au maximum. Tous les types de sociétés indonésiennes (y compris les PMA) et toute personne physique y ont droit. Le contrat vous donnera tout pouvoir pour construire, modifier, exploiter commercialement et revendre. Légalement si aucune extension de la durée n’a été négociée (ce qui est en pratique extrêmement rare), le contrat prendra automatiquement fin à son terme et les constructions présentes ce jour-là reviendront de plein droit au propriétaire du terrain.
II – Le Hak Pakai (Droit d’usage)
Ce procédé est utilisé par les particuliers étrangers qui souhaitent acquérir un bien en nom propre pour un usage privé. Limitation à un seul bien par couple marié. Ce droit d’usage est consenti par l’administration Indonésienne aux étrangers pour une durée initiale de 30 ans. Possibilité de le renouveler pour 20 ans puis encore 30 années supplémentaires soit un total de 80 ans. Les frais de renouvellement sont fixés par l’administration indonésienne (environ 1 000€ aujourd’hui). Le prix d’achat du bien correspond au prix du marché en pleine propriété. Il est donc beaucoup plus élevé que pour un achat en leasehold de 25 ans.
III – Hak Guna Bangunan (Droit de construire)
Conditions similaires au Hak Pakai mais ne concerne que les sociétés indonésiennes dont les PMA (sociétés à capitaux étrangers). Contrairement au Hak Pakai il est possible d’exercer une activité commerciale avec un Hak Guna Bangunan et le nombre de biens n’est pas limité.
IV – Hak Milik – Freehold (Achat à l’aide d’un prête nom indonésien)
Etant donné que seul un citoyen indonésien peut posséder un bien en pleine propriété en nom propre (Hak Milik), le bien sera acheté devant un notaire en son nom, il signera simultanément plusieurs documents vous donnant les pleins pouvoirs. Cette méthode pratiquée pendant des années par certains notaires peut être contestée devant un tribunal. Nous la déconseillons fortement.
LES QUARTIERS PRISÉs
Seminyak
Il s’agit du quartier touristique le plus ancien du triangle d’or (Seminyak- Kerobokan-Canggu). Cela fait plus de 20 ans que les “premiers” expatriés ont jeté leur dévolu sur Seminyak.
C’est là que vous trouverez de nombreux hôtels internationaux, une concentration incroyable de restaurants de très haute gamme comme nulle part ailleurs sur la planète offrant des cuisines du monde entier, toute sorte de plus petits restaurants aux saveurs délicieuses, des bars réputés et des boutiques chics.
Le tout bien évidemment au bord de mer ou vous pourrez profiter du farniente sur un transat ou en sirotant un cocktail dans un des nombreux bars de plage les pieds dans le sable. Le lieu étant très fortement fréquenté par les touristes et proche de l’aéroport, les prix de l’immobilier y sont élevés et les biens en vente plutôt rares.
KEROBOKAN
Juste au Nord de Seminyak, Kerobokan s’est aussi développé grâce à certains expatriés qui recherchaient un lieu calme tout en restant proche de l’aéroport et des activités de Seminyak. Les villages balinais dominent encore les paysages et vous y trouverez parfois de belles rizières.
Environnement plutôt résidentiel au développement mieux contrôlé. Les français vivant à Bali apprécient spécialement ce quartier pour sa qualité de vie mais aussi grâce à l’école française qui y est installée à UMALAS. Sans oublier les nombreux restaurant français. Où que vous soyez à Kerobokan, la plage est rarement à plus de 10 minutes.
Moins arboré et plus urbain que d’autres quartier Le prix de l’immobilier y reste raisonnable tout en étant tres central. L’endroit est idéal pour y vivre à l’année.
SANUR
Pour son calme, sa plage, nombreux sont les retraités qui s’y installent mais aussi de jeunes “actifs” qui ont opté pour sa qualité de vie; de nombreuses écoles internationales.
Avec ses quatre kilomètres de belles plages de sable blanc, Sanur est connue pour avoir été la première véritable destination touristique et balnéaire de Bali dès la première moitié du XXe siècle. Aujourd’hui, le sable est toujours là mais Sanur est plutôt une destination dite secondaire. La petite cité, que les mauvaises langues disent endormie, constitue en fait une bonne alternative à Kuta-Legian-Seminyak, avec ses rues trop bondées, ses plages moins propres et ses embouteillages déjà légendaires !
Le fameux tissu à carreaux blanc et noir (poleng), symbole notoire de l’harmonie dans l’hindouisme balinais et des forces contraires qui se croisent, est l’emblème si bien choisi de la station rivale de Sanur, dont nous allons ici dresser brièvement le portrait. Un passage par cette longue plage, qu’on atteint tellement rapidement via le by-pass (autoroute) juste à proximité…, une station cela dit a la fois ancienne et moderne, reste une garantie de calme en comparaison, même si la vraie tranquillité est à rechercher ailleurs dans l’île, dans le nord et l’est surtout…
(source du texte: Bali Autrement)
Canggu
Canggu est le secteur qui s’est le plus développé ces 10 dernières années. En commençant par le quartier de Berawa qui est mitoyen de Kerobokan puis vous trouverez Batu bolong et Echo beach. Dans ces quartiers de Canggu, les prix des biens en vente sont en rapport avec le potentiel incroyable de ce lieu qui est devenu une des destinations les plus populaires de la planète.
Ambiance très actuelle, jeunes branchés “avenir durable” et nourriture saine mais aussi de nombreux endroits incroyables pour les noctambules ou plus simplement pour profiter pleinement de la mer, le tout très proche des paysages de rizières.
Plus au calme mais accessible en quelques minutes de voiture ou scooter (le moyen le plus populaire et le plus rapide pour se déplacer sur l’île) vous trouverez les quartiers de Asaman, Padonan et Babakan. Du fait de l’éloignement (10 à 15 minutes des plages), les prix de l’immobilier y sont moins élevés. Une destination au milieu des rizières et idéale pour les personnes qui souhaitent s’offrir une maison tropicale pour s’installer . Canggu est voisin du tres prisé quartier de Pererenan, calme et résidentiel mais offrant un vaste choix de restaurants et une proximité avec la plage, il s’est développé très vite ces eux dernières année et continue a vitesse grand V.
Mise en garde
Ne pas être parano mais extrêmement vigilant et prudent, ici les arnaques sont fréquentes dans le domaine de l’immobilier…
Se rapprocher d’agences et de notaires fiables qui sauront vérifier tous les documents (acte de propriété original car les terrain sont souvent hypothéqués).
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